火災保険に関するＱ＆Ａ
～ご協力損保ジャパン代理店/印南保険事務所～ H17.6.3更新 |
| Q / 火災保険って何？ |
「火災」をはじめとした災害から自分の財産を守るための損害保険である。火災保険には保険の目的として「建物」「家財」があります。
また、その火災保険に「地震保険」を付帯することが可能です。
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| Q / 火災保険って本当に必要なの？ |
自分で火事を起こさないように注意することは大事ですが、見落としがちな点としてご近所の火事による損害は失火元に損害賠償請求できない法律があるため「もらい火」による損害は自分で現状回復をしなければなりません。
例えば、ご近所が失火元になった火事で自宅が全焼した場合は「住宅ローン」の返済分だけ残ってしまい、誰もその住まいを元通りにしてくれません。つまり自分の資産は自分で守るしかないため、火災保険に加入しておくことが必要になります。
また、火災保険は「火事」による損害だけではなく、「台風」「水濡れ」「破損」等の損害を補償し、事故に際して生じる様々な費用についても支払われるので万一の場合に安心していただけます。
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| Q / 家財保険って必要なの？ |
万一、火災がおきた場合、「建物」だけが焼けて家の中の家具だけが無事というケースは稀である。例えば、消防活動による放水で「家財」が受ける損害は甚大である。またマンションの場合、他の住戸の消防活動による放水被害についても「失火元」に弁償してもらえるケースはほとんどありません。また、盗難による被害の場合は、進入によるガラスの破損は「建物」の保険で支払われますが、生活日常品（テレビ、パソコン等）などを目的とした「家財」の保険に加入されていない場合は、補償の対象になりません。そのため「家財」にも火災保険をおかけすることをお勧めいたします。
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| Q / 地震保険って必要なの？ |
地震による建物の損壊はもちろん、地震による火災損害、延焼・拡大した火災も火災保険だけでは保険金支払いの対象となりません。地震保険は単独での加入ができませんので、火災保険に付帯した契約にとなります。支払われる保険金の限度額は火災保険金額の50％となります。また、火災保険期間中での中途付帯、中途解約も可能です。
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| Q / 個人賠償責任保険って何？ |
個人賠償責任保険とは、第三者に何かしらの損害を与えてしまった場合の法律上の損害賠償責任を負った場合に利用できる保険です。お住まいにまつわる事例としては「水漏れを起こしてしまい、階下へ損害を与えてしまった」「自分で取り付けたBSアンテナが飛んでご近所のお宅へ損害を与えてしまった」「お子様が遊びにいったお宅で物を壊してしまった」等があります。安心を得るための保険のひとつです。
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| Q / 住宅ローンを繰上げ返済した場合は？ |
火災保険は解約いただかなくても結構です。特に長期での契約の場合は、加入時に有利な長期係数を適用して保険料算出しておりますので、継続いただいたほうがお得です。
ただし、お住まいの売却や取り壊しの際には解約が必要となり、保険期間途中であれば所定の返戻金があります。
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| 以上、火災保険についてでした！ |
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| Q / 買い換えを考えています。売却資金で次の物件を購入する予定です｡ どのような方法がありますか？ |
A /買い替えの場合は、次の方法があります｡
1. 売却・購入を同時に行います｡
買い替え先を探しながら、自宅を売りに出す方法です｡この場合、両方の物件の引渡し時期を調整できるかがポイントです｡余計な費用はかかりませんが、まだ買い替え先が見つからないのに、自宅が売れてしまうと言うことも考えられます｡
2. 購入を先行して探し、見つかった段階で自宅を売却します。
この場合は、つなぎ融資を利用することになり、金利が発生します｡
ただ、気に入る物件が見つかるまで、ゆっくり探すことが可能です｡
3. 売却を先に行い、一時的に賃貸物件に仮住まいをします。仮住まいをすることにより、賃料など余計な費用がかかりますが、先に購入した場合と異なり資金計画が楽に組めます。
上記の場合、当然メリット、リスクがあります。
売却する自宅のローンの残債、引越しの時期などにより、さまざまなケースが想定されますので、お客さまにとってリスクが少ない方法をアドバイスさせていただきます｡
当社は、下取り保証システムがありますので、安心してご相談してください｡
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| Q / 住みながら売ることは可能ですか？ |
A /可能です。
中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めています。
見学の場合は、必ず当社より事前にご連絡させていただき、日時等を決定した上でご案内させていただきます｡
その際には購入を予定しているお客さまと当社が立ち会いますので、ご安心ください。
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| Q / 売却を考えてますが、媒介契約にはどんな種類がありますか？ |
A / 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
【一般媒介契約】
依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、媒介を依頼した業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
【専任媒介契約】
依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、媒介を依頼した業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。媒介を依頼された業者は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に７日以内（休業日を除く）に登録します。
【専属専任媒介契約】
依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、媒介を依頼した業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。媒介を依頼された業者は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に３日以内（休業日を除く）に登録します。 |
| Q / 近所に知られたくないので広告なしで売却可能ですか？ |
| A / インターネットを活用した販売方法がありますが、インターネットなどで広告する場合は、住所を○丁目までしか掲載してません｡また当社のネットワークを利用して、売却する方法もあります。いずれにしてもまずはご相談してください。場合によっては、買取という方法もあります。 |
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| 以上 16.9.20 更新 |
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| Q / 自己資金はどれくらい必要ですか？ |
A / 購入する不動産によって多少前後しますが、購入金額の他に、諸費用がかかります。諸費用の内訳は、①住宅ローンの保証料、事務手数料②火災保険費用③登記費用④固定資産税、都市計画税の負担額⑤仲介手数料⑥印紙代⑦(マンションの場合)管理費、修繕積立金の負担分などです。
住宅ローンの借入額や借入れ年数が確定しない初めのうちは、概算で計算しておきます。およそ５％～８％で計算するのですが、最近では住宅ローン保証料免除や、金利上乗せ型という商品も出て来ましたので諸経費の負担が軽くなりました。今回は５％と仮定してお話をします。
購入する不動産の購入金額と諸経費を５％加算した額が購入総額となります。
例えば、\3,000万のマンションであれば\3,150万が購入総額です。
住宅ローンの借入は物件価格に対して80％から100％融資されますが、ここでは90％の融資を受けることとします。
上記不動産の場合、約\2,700万の住宅ローンの借入が可能ということです。従って購入総額が\3,150万から\2,700万を引くと\450万となります。
この金額が自己資金となります。
とはいっても、なかなか\450万の自己資金を持っている方も少ないですので、お客さま自身がお支払できるようでしたら、この場合\150万の自己資金でも購入することは可能です。
借入金額に関しては、勤務先、勤続年数、収入により異なりますので事前にご確認ください。
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| Q / 自営業者でもローンは組めますか？ |
A / 自営業者でも、もちろんローンは組めます。
但し、確定申告で赤字申告している場合は、実質黒字でも、借りるのは難しいと思います。節税のしすぎはあとが大変ですので、せめて住宅を購入しようという３年間はきっちり申告しましょう。
いついつまでに不動産を購入しようと決めたら、まずは相談してください。
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Q / 勤続２年目の夫婦で、年収合わせて\550万です。
いくらまで借りられますか？ |
A / まず、いくら借りるではなく、毎月いくらまでなら払えるかをお考え下さい。
年収があわせて\550万とのことですが、一人あたりの収入金額をお知らせください。
勤続年数に関しては、勤務先によって借入可能の場合と、難しい場合がありますので個別にご確認ください。
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Q / 不動産会社の営業マンからしつこく電話がきます。
どうすればいいですか？ |
A / この質問は非常に多いです。
多くの人たちがこのことで悩んでいます。新聞・インターネットなどで見て少し気になる物件があったため、問い合わせしたところ、その日から毎日しつこい営業攻勢を受けるようになった。
このようなことがあると、奥さまが特にまいってしまいますよね！これも、昔に比べると、少し減っていると思いますが、新しい物件が有ると、同じ物件なのに何社からも連絡が来てもううんざりしますね！ ちなみにハウスクリエイトでは、そのような売込みは一切していないことを、念のために申し上げておきます。
本題ですが、そのようなしつこい営業攻勢をかけてくる会社は基本的には避けた方が良いしょう。何とか買ってもらおうという営業スタイルの会社に対しては、しっかりと断ったほうがよいと思います。理由は簡単です｡お客さまの事よりも売上を重要視しているからです。
断る方法はいくつかありますが、簡単なのは、親からの援助が無理となり、予算を大幅に下げなければいけなくなった。などと金銭的に買えないことをアピールする方法です。
その他には「買うことをしばらく延期することになりました！」｢親と同居するようになった！｣など使いやすい理由ですよね！
他にはこんな理由も、「あなたの会社とは相性が合わないので、ほかの会社から買うことにします！」というセリフです。けっこう強烈なインパクトがありますよね。言われた方は愕然としてしまいますが、強引な電話セールスをする営業に対しては有効な手段だと思います。しつこい営業を受けたお返しをしてあげてください。まっこのセリフをいえる人はあまりいないと思いますが､それにしても、言う方も言われる方も辛いセリフです…
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| Q / 買い替えを検討していて、先日買い替え先は良いところが見つかりました。ところが、３ヶ月ほど前から自宅の売却を不動産会社に依頼してますが、見学に来る方もほとんどいません。本当に売れるかとても不安です。このまま先に購入の契約をしても大丈夫でしょうか？ 現在、○○○○万円で依頼してます。 |
A / 結論から申し上げますと、先に購入の契約をすることはおすすめできません。
お客さまのリスクが大きすぎます。まず、売却を依頼している業者にご自宅がいくらであったらすぐに売れるのか確認してください。売上重視の業者は、その言葉を待っているかもしれません… 平気であと１千万円ダウンとか…
実際、REINS などの登録もしているか、登録だけして物件を商談中などの理由で他社へご紹介していないケースも考えられます。３ヶ月も経って状況があまり良くないようでしたら、他三社くらいでも査定をすることをおすすめします。
当社もお近くですから、そのうちの一社に加えていただき、念のためもう一社交えて、計三社くらいで考えたほうが宜しいかと思います。本来は、購入する業者で売却もお任せしたほうが、取引はスムーズかと思いますが、取引前から不安なことがあるようでしたら、別々の業者でも仕方ないことだと思います。
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| Q / 格安物件を探せますか？ |
A / これもよく言われます｡
結果から申し上げると、ないことはありませんが､それなりです。
通常、相場価格よりもグーンと安い不動産というのは何らかの原因があると考えられます。意味もなく売出し価格を大幅に下げて売出すようなな売主さまはいません。だって誰だって売るときは高く、買うときは安くこれが本心だからです。格安物件を探すというスタンスはやめた方が良いと思います。ただし、妥協するポイントを知っていて、尚且つ安心して取引できる人がいれば、話は違ってきます。
事実、当社では、そのような取引を何件もしてます。
例えば、接道条件を満たしていないが､建築確認の取得をして、建物の建築ができる物件などは良くあります。
あと、無理やり安く買おうと言う魂胆が見え見えのケースで、物件を見に行く時の事ですが、ここぞとばかりに物件の悪い部分や気になる部分を指摘して、交渉を有利に進めようとする方が、たま～にいらっしゃいますが、決してこのようなことを言わないで下さい。これはずごく下手で損をするやり方です。売主さまからすると、「あんな買主なんかにだけは売らんゾ」と怒ってしまいます。
逆の立場でお考えいただければ､よく理解できると思います。ご自分の所有している不動産をケチョンケチョンにされたあげく、値段もまけろと言われたって、気分よく「ありがとうございます」とは言わないでしょう。
何事も相手の立場になってお話してください。
強烈な値段交渉で、格安物件に仕立て上げようとするのはやめた方がよいでしょう。 |
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